Nos
últimos anos observamos um crescimento agressivo no mercado da construção civil
e consequentemente do setor imobiliário da cidade de Açailândia, assim como na
maior parte do Brasil, diante disto decidimos fazer uma pequena analise sobre a
real situação em nossa cidade. Para chegar as conclusões que iremos abordar,
coletamos algumas informações junto a órgãos do Governo Estadual, Municipal,
IBGE e conversamos com os principais executivos das maiores corretoras de
imóveis da cidade de Açailândia para saber suas perspectivas sobre o setor
imobiliário local.
A
conclusão que chegamos pode se resumir na seguinte frase: SIM, EXISTE UMA
“BOLHA” ESPECULATIVA NO MERCADO IMOBILIÁRIO AÇAILANDENSE. Para isso é
necessário entender o que é uma bolha no mercado financeiro. A Definição
simples e direta: uma bolha é a situação em que ocorre um descolamento dos
preços de um ativo (imóvel, ações, fundosfundos
imobiliários,
tulipas) com relação aos seus fundamentos.
imobiliários,
tulipas) com relação aos seus fundamentos. 
Ou seja,
na definição de bolha não está embutida nenhuma queda brusca no preço do ativo
que se está examinando, ou crise de crédito idêntica à que ocorreu nos
EUA. Fazendo uma comparação entre os dois países, lá quando a bolha
imobiliária estourou gerando uma queda nos preços dos imóveis, um calote nos
bancos e dando início a uma crise internacional, o total do crédito imobiliário
superava 79% do PIB nacional. No Brasil este número é hoje de 5% do PIB. O
alerta de estouro a nível nacional deve ser acionado quando chegar próximo dos
50%, porem o Governo estar atento a isto.
Para
entender essa “bolha” imobiliária no território da cidade de Açailândia vamos
observar alguns indicadores; primeiro o preço médio do metro quadrado de um
imóvel construído em Açailândia, teve um aumento acumulativo superior a 69% de
2010 à 2014.
Paralelamente
a esta informação observamos através do próximo gráfico que a inflação teve uma
redução durante este mesmo período, fechando o ano de 2013 em 5,91%.
De acordo com os dados do Governo do Estado, cerca de 72,5% das famílias tem renda média de 3
salários-mínimos (R$ 2.172,00) diante disto, podemos concluir que de 2010 a
2014 a renda familiar do açailandense teve um aumento acumulativo médio de 42%.
Ou seja, a renda não acompanhou a supervalorização dos imóveis. Com todas estas informação chegamos a conclusão de que os preços praticados em nossa cidade podem ser classificados como uma especulação agressiva, que não teve nenhum parâmetro justificável. Ou seja, ocorreu um descolamento dos preços dos imóveis sem nenhuma relação com os fundamentos que apresentamos.
Ou seja, a renda não acompanhou a supervalorização dos imóveis. Com todas estas informação chegamos a conclusão de que os preços praticados em nossa cidade podem ser classificados como uma especulação agressiva, que não teve nenhum parâmetro justificável. Ou seja, ocorreu um descolamento dos preços dos imóveis sem nenhuma relação com os fundamentos que apresentamos.
O ar que
inflou esta bolha foi simplesmente a abundante oferta de financiamentos do
Governo Federal através da Caixa Econômica Federal. Esses créditos possibilitam
que pessoas comprem imóveis que não poderiam apenas com suas rendas. A perspectivas
da vinda de grandes empreendimentos como Aciaria e Shopping center para a
cidade também motivou a especulação, mas não justifica um aumento tão grande
nos preços. A boa noticia é que a “bolha” especulativa do mercado imobiliário
em Açailândia não vai estourar, mas vai ser gradativamente esvaziada pela
simples passagem do tempo, até que os preços voltem a se estabilizar.
Por João Rodrigues
Administrador de empresas – CRA-MA
4477
Pós-graduando em Controladoria e
Finanças
Sócio-Executivo da Wall Street
Consultoria Empresarial
Controlador do SAAE/Açailândia
