Administrador de empresas fala sobre existência de "bolha" especulativa no mercado imobiliário de Açailândia

Nos últimos anos observamos um crescimento agressivo no mercado da construção civil e consequentemente do setor imobiliário da cidade de Açailândia, assim como na maior parte do Brasil, diante disto decidimos fazer uma pequena analise sobre a real situação em nossa cidade. Para chegar as conclusões que iremos abordar, coletamos algumas informações junto a órgãos do Governo Estadual, Municipal, IBGE e conversamos com os principais executivos das maiores corretoras de imóveis da cidade de Açailândia para saber suas perspectivas sobre o setor imobiliário local.

A conclusão que chegamos pode se resumir na seguinte frase: SIM, EXISTE UMA “BOLHA” ESPECULATIVA NO MERCADO IMOBILIÁRIO AÇAILANDENSE. Para isso é necessário entender o que é uma bolha no mercado financeiro. A Definição simples e direta: uma bolha é a situação em que ocorre um descolamento dos preços de um ativo (imóvel, ações, fundosfundos imobiliários, tulipas) com relação aos seus fundamentos. 

Ou seja, na definição de bolha não está embutida nenhuma queda brusca no preço do ativo que se está examinando, ou crise de crédito idêntica à que ocorreu nos EUA. Fazendo uma comparação entre os dois países, lá quando a bolha imobiliária estourou gerando uma queda nos preços dos imóveis, um calote nos bancos e dando início a uma crise internacional, o total do crédito imobiliário superava 79% do PIB nacional. No Brasil este número é hoje de 5% do PIB. O alerta de estouro a nível nacional deve ser acionado quando chegar próximo dos 50%, porem o Governo estar atento a isto. 

Para entender essa “bolha” imobiliária no território da cidade de Açailândia vamos observar alguns indicadores; primeiro o preço médio do metro quadrado de um imóvel construído em Açailândia, teve um aumento acumulativo superior a 69% de 2010 à 2014.

Paralelamente a esta informação observamos através do próximo gráfico que a inflação teve uma redução durante este mesmo período, fechando o ano de 2013 em 5,91%.

De acordo com os dados do Governo do Estado, cerca de 72,5% das famílias tem renda média de 3 salários-mínimos (R$ 2.172,00) diante disto, podemos concluir que de 2010 a 2014 a renda familiar do açailandense teve um aumento acumulativo médio de 42%. 
Ou seja, a renda não acompanhou a supervalorização dos imóveis. Com todas estas informação chegamos a conclusão de que os preços praticados em nossa cidade podem ser classificados como uma especulação agressiva, que não teve nenhum parâmetro justificável. Ou seja, ocorreu um descolamento dos preços dos imóveis sem nenhuma relação com os fundamentos que apresentamos. 

O ar que inflou esta bolha foi simplesmente a abundante oferta de financiamentos do Governo Federal através da Caixa Econômica Federal. Esses créditos possibilitam que pessoas comprem imóveis que não poderiam apenas com suas rendas. A perspectivas da vinda de grandes empreendimentos como Aciaria e Shopping center para a cidade também motivou a especulação, mas não justifica um aumento tão grande nos preços. A boa noticia é que a “bolha” especulativa do mercado imobiliário em Açailândia não vai estourar, mas vai ser gradativamente esvaziada pela simples passagem do tempo, até que os preços voltem a se estabilizar.

Por  João Rodrigues

Administrador de empresas – CRA-MA 4477

Pós-graduando em Controladoria e Finanças

Sócio-Executivo da Wall Street Consultoria Empresarial

Controlador do SAAE/Açailândia